Significado de la concesión obligatoria

      Comentarios desactivados en Significado de la concesión obligatoria

La adjudicación obligatoria es una demanda que se utiliza para solicitar la transferencia de la escritura de una propiedad después de la venta. La acción se denomina adjudicación obligatoria porque se utiliza para hacer la transferencia obligatoria de la propiedad.

El objetivo es asegurar que la escritura de una propiedad se transfiera al propietario legítimo de la misma, tras el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa de la propiedad.

¿Cuándo debería utilizarse la adjudicación obligatoria?

La acción debe utilizarse en situaciones específicas relativas a la transferencia de la propiedad de un bien. Se puede utilizar para solicitar la transferencia de cualquier tipo de propiedad: casas, apartamentos, terrenos, espacios comerciales, entre otros.

Véase este ejemplo con dos personas que tienen un contrato promisorio para la compra y venta de una propiedad. Si el vendedor no transfiere la propiedad al notario, el comprador puede presentar una demanda para solicitar el otorgamiento de la escritura. En este caso, la escritura es el traspaso de la propiedad de los bienes.

La acción también puede ser útil en otras situaciones similares, como por ejemplo:

  • si el vendedor de la propiedad muere antes de transferir la propiedad,
  • si el antiguo propietario de la propiedad se niega a transferir la propiedad,
  • en caso de que el dueño que hizo la venta ya no se encuentre para terminar la transferencia.

Acción de adjudicación obligatoria por interés del vendedor

Aunque es más común utilizar la acción para asegurar que el nuevo comprador reciba la transferencia de propiedad de la propiedad, la acción también puede ser utilizada por el antiguo propietario de la propiedad. Si el nuevo comprador no solicita la transferencia de propiedad, el antiguo propietario se hará cargo de algunos gastos.

Por ejemplo: el pago de impuestos sobre la propiedad, como el IPTU (Impuesto sobre la Propiedad y el Territorio Urbano) o los valores de las cuotas de los condominios.

En una situación así, el antiguo propietario puede tomar medidas para garantizar la transferencia del bien al nuevo propietario, deshaciéndose de posibles deudas que no le pertenecen.

Aprenda más sobre cómo funciona la IPTU.

La acción de laudo obligatorio en el Código Civil

El derecho a recibir la transferencia de la propiedad de los bienes se establece en los artículos 1417 y 1418 del Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promesa de compraventa, en la que no se ha pactado ningún arrepentimiento, realizada por instrumento público o privado, e inscrita en el Registro de la Propiedad, el adquirente promisorio adquiere el derecho real de adquirir la propiedad.

Art. 1.418. El adquirente promisorio, titular de un derecho real, podrá exigir del vendedor promisorio, o de los terceros a los que se ceden los derechos de éste, el otorgamiento de la escritura definitiva de compraventa, de conformidad con lo dispuesto en el instrumento preliminar; y, en caso de denegación, solicitar al juez la adjudicación del bien.

Los artículos garantizan que, una vez completada la compra, el comprador tiene derecho a recibir la transferencia de la escritura, que debe hacerse en la Oficina del Registro de la Propiedad.

Si el traspaso no tiene lugar, es su derecho a presentar una acción de adjudicación obligatoria para asegurar la concesión de la escritura.

Prescripción de la adjudicación obligatoria

La ley no determina el período de prescripción de la acción, es decir, no se ha definido en la ley un plazo para que la acción se presente ante el tribunal.

El Tribunal Supremo Federal (STF) decidió en 2015 que la adjudicación obligatoria es inaplazable. Así pues, la solicitud de adjudicación puede hacerse en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos.

También lee los significados del Código Civil y del STF.

¿Cómo funciona la acción?

La acción debe ser presentada con la prueba de que el contrato promisorio se ha cumplido. La competencia para juzgar este tipo de demandas recae en el Tribunal Civil.

El valor de la causa debe ser el mismo valor que se acordó en el contrato de promesa, es decir, es el mismo valor de venta de la propiedad.

Para poder juzgar la acción, deben cumplirse dos requisitos:

  • existencia de documentación que pruebe la compra y venta de la propiedad entre el vendedor y el comprador (promesa de compra y venta),
  • pruebas de que las partes involucradas en el negocio no han establecido la posibilidad de arrepentimiento del contrato.

Después de probar la propiedad de la propiedad, el juez determinará en la sentencia que la escritura de la propiedad debe ser transferida al propietario legítimo de la misma.

Si la sentencia es positiva, se emitirá una carta de adjudicación, que deberá llevarse al Registro de la Propiedad del área de la propiedad para efectuar la transferencia de la propiedad.

¿Recompensación obligatoria o usucapión?

En algunas situaciones puede haber dudas sobre si la acción más apropiada para obtener la transferencia de la propiedad es la adjudicación obligatoria o la usucapión.

Si el comprador tiene toda la documentación relativa a la compra del bien, la acción de adjudicación es probablemente la más recomendable, porque es una acción que requiere menos tiempo.

De lo contrario, si no tiene todas las pruebas de cumplimiento del contrato de compraventa, la usucapión puede ser la alternativa más apropiada.

Aprende más sobre Usucapion y ve también el significado de Adjudicación.